Gemeinschaft der Wohnungseigentümer -
Nach Vertragsunterzeichnung

Wenn der (von der Baufirma oder dem Bauträger vorgelegte) Vertrag ohne Verhandlung der Einzelpositionen unterzeichnet wurde und bei Ausführung der Bauleistungen oder nach der Abnahme der Bauleistungen Mängel oder Probleme auftreten, ist der Bauherr nicht rechtlos gestellt; die Rechte des Bauherrn können aber eingeschränkt oder zum Teil sogar ausgeschlossen sein.

Ob Rechte eingeschränkt oder zum Teil ausgeschlossen wurden, hängt unter anderem von der Art des Bauvorhabens (Neubau, Renovierung/Sanierung eines Altbaus, Wohnungseigentum, Erbbaurecht an einer Wohnung) und von dem Umfang der Einschränkung ab.

Ein völliger Ausschluß der Rechte des Bauherrn bezogen auf die Bauleistungen ist nicht möglich. Häufig sind zudem die Formulierungen in den Verträgen, mit denen die Rechte des Bauherrn eingeschränkt werden sollen, ganz oder teilweise unwirksam. Es gelten dann die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches, die die Interessen des Bauherrn und der Baufirma oder des Bauträgers ausgewogen berücksichtigen.

Wenn die Baufirma oder der Bauträger die Mangelbeseitigung verzögert oder verweigert, müssen die Gewährleistungsansprüche innerhalb der Gewährleistungsfrist mit einer Klage geltend gemacht werden; andernfalls tritt die Verjährung der Gewährleistungsansprüche ein.

Es ist ein weit verbreiteter Irrtum, dass allein mit der Anzeige eines Mangels gegenüber der Baufirma die Gewährleistungsfrist unterbrochen oder gehemmt wäre (also neu zu laufen beginnt oder "still steht").

Nur bei der Einbeziehung der "Allgemeinen Vertragsbedingungen für Bauleistungen, Teil B (VOB/B)", kann die Gewährleistungsfrist der VOB/B (4 Jahre) durch eine schriftliche Mangelbeseitigungsaufforderung oder durch eine Anzeige eines Mangels verlängert werden. Die Einbeziehung der VOB/B wird aber zumeist in anderer Hinsicht nachteilig für den Bauherrn sein; da an die Einbeziehung der VOB/B strenge Voraussetzungen geknüpft sind, die meist nicht erfüllt sind, ist die Einbeziehung oft unwirksam.

Abhängig von den Interessen des Bauherrn kommen folgende Ansprüche des Bauherrn vorrangig in Betracht:

• Mangelbeseitigung (Nacherfüllung),
• Baukostenvorschuss,
• Schadensersatz (juristisch: "Schadensersatzanspruch statt der Leistung", mit der Rückabwicklung des Vertrages und Ersatz des gesamten finanziellen Aufwandes im Zusammenhang mit dem Vertrag abzüglich der finanziellen Vorteile - z.B. durch die Nutzung der Immobilie).

Neben diesen Ansprüchen mit einer Gewährleistungsfrist von 5 Jahren (BGB) bzw. bis zu 4 Jahren (VOB/B) kommt ein zusätzlicher Anspruch für den Fall einer (juristisch so genannten) "arglistigen Täuschung" durch die Baufirma oder den Bauträger (ohne daß tatsächlich eine wissentliche Täuschung gegeben sein muß) mit einer eigenständigen Verjährungsfrist von (möglicherweise weiteren!) 3 Jahren in Betracht. Dieser zusätzliche Anspruch muß jedoch erschwerte Bedingungen erfüllen, da die Verjährung dieses Anspruches überhaupt erst mit dem Ende des Jahres zu laufen beginnt, in dem der Bauherr Kenntnis von dem Mangel erhält!

Es besteht folglich die Möglichkeit, daß auch noch nach dem Ablauf der "normalen" Verjährungsfrist ein Anspruch geltend gemacht und durchgesetzt werden kann!

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