Die Eigentümergemeinschaft

Bei einer Eigentumswohnung oder einem Erbbaurecht an einer Wohnung kommen zu den Problemen aus Mängeln an den Bau­leistungen weitere Probleme hinzu. Jeder einzelne Anleger/Erwerber hat Eigentum nicht nur an der Eigentums­wohnung (Sonder­eigentum), sondern auch an dem Rest des Gebäudes (Gemeinschafts­eigentum); hieraus ergeben sich unter­schiedliche Ansprüche, die von dem einzelnen Anleger/Erwerber und/oder von der Gesamtheit der Anleger/Erwerber geltend gemacht werden können. Wenn es sich dann noch um einen Altbau handelt, der renoviert/saniert werden soll, wird die Gewähr­leistung für die alten Bauteile, die nicht von den Bau­leistungen umfaßt sind, fast immer ausge­schlossen. Der Bau­träger versucht häufig auch, die Gewähr­leistung für seine Bau­leistungen auszu­schließen; ein solcher Ausschluß ist aber ebenso häufig unwirksam.

Genauso wie bei einem Neubau kommen abhängig von den Vor­aussetzungen folgende Ansprüche des Anlegers/Erwerbers vorrangig in Betracht:

• Mangelbeseitigung (Nacherfüllung),
• Minderung (Reduzierung des Vertragspreises),
• Rücktritt (ungünstig für den Anleger/Erwerber, kommt nur in seltenen Ausnahme­fällen in Betracht),
• Schadensersatz (juristisch: "Schadens­ersatz­anspruch statt der Leistung", der mit Rück­abwicklung des Vertrages und Ersatz des gesamten finanziellen Aufwandes im Zusammenhang mit dem Vertrag abzüglich der finanziellen Vorteile - zum Beispiel durch die Nutzung der Immobilie).

Bei diesen Ansprüchen muß aber geprüft werden, ob und welche Ansprüche die Gesamtheit der Eigentümer schon geltend macht oder beabsichtigt, geltend zu machen. Eventuell ist ein gemeinsames Vorgehen gegen den Bauträger empfehlenswert; dies hängt aber von den Absichten der Gesamtheit der Anleger/Erwerber und von den Absichten des einzelnen Anlegers/Erwerbers ab.

Zu den Voraussetzungen und Aus­wirkungen der Ansprüche des einzelnen Anlegers/Erwerbers gilt grund­sätzlich das Gleiche wie zu "Der Bauherr nach der Unter­zeichnung des Vertrages mit der Baufirma" dargelegt. Lediglich durch die Ver­knüpfung von Sonder­eigentum und Gemeinschafts­eigentum und die Beteiligung auch anderer Anleger/Erwerber ergeben sich zusätzlich zu berück­sichtigende Aspekte.

Bei größeren Wohnanlagen kommt zudem häufig hinzu, daß der Bau­träger die Verhandlungen mit dem Anleger/Erwerber gar nicht selber führt, sondern einen Makler eingeschaltet hat. Der Makler gibt wohl immer ein positives Bild von der angebotenen Wohnung (die Informationen stammen aber fast immer von dem Bau­träger), und erst später stellt sich heraus, daß die Informationen des Maklers zu den Einkünften und Kosten der Wohnung (häufig werden Einkünfte und Kosten mit Beispiels­rechnungen prognostiziert) falsch sind und die Wohnung sich entgegen der Behauptung des Maklers bzw. des Bauträgers nicht "von alleine trägt".

Bei einer solchen Konstellation ist häufig nicht der Makler, sondern der Bau­träger verantwortlich und kann in Anspruch genommen werden. Nur wenn der Makler tatsächlich völlig eigen­ständig arbeitet und dem Makler keine Informationen von dem Bau­träger zur Verfü­gung gestellt werden (dies ist kaum denkbar, denn woher soll der Makler die Informationen zu der Wohnung haben), kommt ein Anspruch auch gegen den Makler in Betracht.

Mit einer Wohnung in einer Wohnanlage sind häufig auch Probleme mit der Hausver­waltung verbunden. Dies ist darauf zurück­zuführen, daß die erste Haus­verwal­tung fast immer von dem Bau­träger eingesetzt wird und deshalb während der Gewähr­leistungs­verpflichtung des Bau­trägers nicht gegen den Bau­träger tätig werden wird. Damit ist die Haus­verwal­tung häufig als "Puffer" zwischen dem Bau­träger und dem Anleger/Erwerber eingesetzt, um den Anleger/Erwerber hinzuhalten und zu vertrösten, bis die Frist für die Gewähr­leistungs­verpflichtung des Bau­trägers abgelaufen ist. Die als "Puffer" eingesetzte Haus­verwal­tung gibt zudem häufig auch unzu­reichende oder sogar falsche Infor­mationen; ein beliebtes "Spielchen" des Bau­trägers ist es auch, die Verant­wortlichen bei der Haus­verwal­tung regel­mäßig auszu­tauschen, so daß selten ein kompe­tenter Ansprech­partner vorhanden ist und sich auch hieraus eine Ver­zöge­rung der Bear­beitung berech­tigter Bean­stan­dungen ergibt.

Wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung, wenn es um

• die Prüfung und Durch­setzung Ihrer Ansprüche gegen den Bau­träger geht oder
• die Prüfung und Durch­setzung Ihrer Ansprüche gegen die Haus­verwal­tung geht.

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