Vor Vertragsunterzeichnung

Wenn es bei der Ausführung der Bauleistungen zu Problemen kommt, hängen die Ansprüche des Bauherrn von dem Inhalt des Vertrages mit der Baufirma ab - möglicherweise auch von dem Inhalt des Vertrages mit dem Architekten, häufig wird aber die Architektenleistung von der Baufirma mit angeboten.

Die Ansprüche des Bauherrn ergeben sich aus dem Vertrag, gegebenenfalls auch aus einem Verhandlungsprotokoll und aus einem Leistungsverzeichnis, sofern solche existieren, oder aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Da Verträge grundsätzlich verhandelt werden können und die Baufirma (deren Geschäft es ist, Bauvorhaben durchzuführen) weiß, welche Vorteile man sich mit einer geschickten Vertragsgestaltung verschaffen kann, wird der Vertrag häufig von der Baufirma vorgegeben, um eine Vertragsverhandlung und damit eine für den Bauherrn günstige Vertragsgestaltung zu vermeiden.

Grundsätzlich gilt aber, daß die Bezeichnung des Vertrages mit der Baufirma für die Ansprüche des Bauherrn egal ist, da es für die Ansprüche des Bauherrn auf den Inhalt des Vertrages, nicht aber auf die Bezeichnung des Vertrages ankommt.

Um den Nachteil eines von der Baufirma vorgegebenen Vertrages zu vermeiden, sollte jede (wichtige) Position des Vertrages verhandelt werden. Es geht dabei zum Beispiel um

• die Planung und Ausführung des Bauvorhabens,
• das Datum des Beginns und das Datum der Fertigstellung des Bauvorhabens (beide Daten können für die Baufinanzierung und für den Umzug in das neue Heim wichtig sein) mit der Vereinbarung einer Vertragsstrafe, falls das Fertigstellungsdatum überschritten wird,
• die Dauer der Gewährleistung,
• Schadensersatz bei einer Überziehung der Bauzeit,
• Abschlagszahlungen und Leistungen, die für die Abschlagszahlungen erbracht werden müssen (Sie wollen ja nicht für Leistungen, die noch gar nicht erbracht wurden, bezahlen),
• einen Sicherheitseinbehalt für die Dauer der Ausführung der Arbeiten und einen Gewährleistungseinbehalt für die Gewährleistung,
• eine Beteiligung der Baufirma an den Baustellenkosten,
• ein Skonto für eine vorzeitige Zahlung

und um vieles mehr. Alle Einzelpositionen in einem Vertrag können sich auf die von dem Bauherrn zu leistenden Abschlagszahlungen und auf die Schlußzahlung auswirken. Als Bauherr sollten Sie auf die Gestaltung des Vertrages Einfluß nehmen, soweit dies rechtlich zulässig ist.

Es empfiehlt sich deshalb, das Bauvorhaben schon vor der Unterzeichnung des Vertrages mit einer rechtlichen Beratung über die Gestaltungsmöglichkeiten des Vertrages auf die "richtige Bahn" zu bringen. Dies kann Ihnen im Verlauf des Bauvorhabens und nach dem Abschluß der Bauleistungen Zeit, Nerven und (viel) Geld sparen.

Mit einer Prüfung eines Vertrages oder mit dem Entwurf eines eigenen Vertrages entsteht natürlich ein Anwaltshonorar. Dieses wird aber durch eventuell noch nicht zu Ihren Gunsten berücksichtigte Änderungen in dem Vertrag meist mehr als aufgewogen. Hierfür ein Beispiel:

Bei einem Vertrag über den Bau eines Hauses mit einem Vertragspreis von 200.000,00 € kann mit der richtigen Formulierung

• für die Dauer der Ausführung der Bauleistungen ein Sicherheitseinbehalt von 10 % und
• für die Dauer der Gewährleistungsfrist (üblicherweise 5 Jahre) ein Gewährleistungseinbehalt von 5 %

vereinbart werden.

Während der Ausführung der Bauleistungen können also 20.000,00 € (die von den Abschlagsrechnungen der Baufirma abgezogen werden) und während der Gewährleistungsfrist 10.000,00 € (die von der Schlußrechnung der Baufirma abgezogen werden) einbehalten werden.

Der Bauherr zahlt folglich während der Ausführung der Bauleistungen von den 200.000,00 € nur 180.000,00 €, nach der Abnahme weitere 10.000,00 € und erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist und der Beseitigung aller Mängel die restlichen 10.000,00 €.

Wenn Mängel auftreten, diese aber nicht beseitigt werden (weil die Baufirma nicht will, kein Material mehr hat oder insolvent ist), kann der Bauherr während der Bauausführung die 20.000,00 € und während der Gewährleistungsfrist die 10.000,00 € für die Mangelbeseitigung verwenden. Der Bauherr ist folglich allein mit dieser einen Vertragsposition in Höhe von 10.000,00 € bis 20.000,00 € abgesichert.

Dagegen kostet die Prüfung oder der Entwurf eines Bauvertrages mit einem Vertragspreis von 200.000,00 € bei weitem nicht so viel, wie der Bauherr durch die Vereinbarung allein des Gewährleistungseinbehaltes von 10 % und des Sicherheitseinbehaltes von 5 % absichern kann.

Wir bieten die Prüfung Ihres Vertrages nach Umfang gestaffelt an. Verträge mit 1-2 Seiten: 230,00 € brutto (193,28 € netto plus Mehrwertsteuer), Verträge mit 3-4 Seiten 420,00 € brutto (352,94 € netto plus Mehrwertsteuer), Verträge mit 5-10 Seiten 590,00 € brutto (495,80 € netto plus Mehrwertsteuer) und Verträge mit 11 und mehr Seiten werden nach dem Aufwand mit einem Stundensatz von 220,00 € brutto (184,87 € netto plus Mehrwertsteuer) abgerechnet.

Die Prüfung Ihres Vertrages umfasst eine schriftliche Stellungnahme. Eine Prüfung einer Baubeschreibung ist nur eingeschränkt möglich, da es sich um bautechnische Angaben handelt; die Prüfung Ihres Vertrages umfasst aber aus der Baubeschreibung die Vereinbarungen zu dem Schallschutz (DIN 4109), die häufig unwirksam sind. Der Schallschutz kann für Sie wegen der damit verbundenen Lärmbelästigungen ganz besonders wichtig sein.

Sollten Sie die Prüfung dringend benötigen, kann eine Prüfung bis zum Ende des nächsten Werktages erfolgen. Hierfür entsteht ein Eilzuschlag von 120,00 € brutto (100,84 € netto plus Mehrwertsteuer).

Für die Prüfung von Allgemeinen Vertragsbedingungen oder Besonderen Vertragsbedingungen entsteht ein separates Honorar, das individuell vereinbart werden kann.

Wir bieten den Entwurf Ihres Vertrages zu einem Stundensatz von 220,00 € brutto (184,87 € netto plus Mehrwertsteuer) an. Die insgesamt entstehenden Kosten hängen von den Positionen ab, die Sie in den Vertrag aufgenommen haben wollen (Fertigstellungszeitpunkt, Vertragsstrafe, Sicherheitseinbehalt für die Dauer der Ausführung der Arbeiten, detaillierte Vereinbarungen zu der Abnahme und der darauf folgenden Gewährleistung, Gewährleistungseinbehalt für die Dauer der Gewährleistungsfrist und anderes mehr). Gerne machen wir Ihnen ein individuelles Angebot.

Mängel an den Bauleistungen können auch Auswirkung auf die Finanzierung des Bauvorhabens mit einem Bankdarlehen haben. Häufig werden bei einem verspätet begonnenem oder beendetem Bauvorhaben (zusätzliche) Bereitstellungszinsen entstehen oder die Dauer der Zinsfestschreibung wird überschritten; auch diese damit verbundenen finanziellen Schäden können Sie geltend machen.

Wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung, wenn es um

• die Prüfung eines Ihnen von der Baufirma vorgelegten Vertrages oder
• den Entwurf eines eigenen Vertrages geht.

Sie können uns über das Kontaktformular oder per

erreichen. Wir werden uns schnellstmöglich mit Ihnen in Verbindung setzen.